Иммиграция в США и работа в Нью-Йорке

Программа EB-5 и элитная недвижимость в США

Программа EB-5

Последнее время программа EB-5 активно используется девелоперами для привлечения иностранных инвесторов, у которых в планах грин карта и постоянное проживание в США. Причем иммигранты-инвесторы все активнее привлекаются именно в проекты строительства элитной недвижимости в престижных районах крупнейших городов Америки.

Однако, когда программа EB-5 запускалась в 1990 году, ее назначение было совсем иным. Предполагалось, что она будет способствовать привлечению иностранного капитала и развитию экономики в сельской местности и в местах с высоким уровнем безработицы. Тогда же были установлены и минимальные параметры участия в программе тех иностранцев, которые хотели бы получить вид на жительство в США для себя и членов своей семью.

Эти параметры предполагают инвестирование не менее одного миллиона долларов США и создание не менее десяти постоянных рабочих мест, которые будут поддерживаться в течение как минимум двух лет. Правда, если инвестирование происходит через один из целевых районов занятости (Targeted Employment Areas –TEA), то минимальная сумма инвестирования может быть снижена в два раза – до полумиллиона долларов США.

На протяжении многих лет программа EB-5 почти не использовалась. Ежегодно выдавалось всего несколько сотен иммиграционных виз для участвовавших в ней инвесторов. Да и финансирование осуществлялось по таким маргинальным проектам как строительство небольших объектов на месте бывших военных баз.

Радикальные именения в использовании программы EB-5 стали происходить начиная с 2009 года. С одной стороны, вследствие экономического кризиса, банки резко сократили и существенно усложнили кредитование объектов строительства. Причем при этом в первую очередь пострадали крупные строительные объекты.

С другой стороны, чтобы хоть как-то поддержать строительную индустрию во время мощного спада, американские власти разрешили активнее использовать квоты по программе EB-5 для привлечения иностранных инвесторов и создания рабочих мест именно в сегменте строительства объектов недвижимости с тем условием, что эти вновь созданные рабочие места должны просуществовать не менее двух лет.

В результате, начиная с 2009 года, программа EB-5 стала активно использоваться для привлечения средств иммигрантов-инвесторов в строительство крупных и дорогих объектов недвижимости. Причем деньги преимущественно шли именно в элитную недвижимость, которая, с одной стороны, менее подвержена колебаниям рынка, а с другой — дает существенно большую доходность на вложенные средства.

Так, например, проект строительства отеля и жилого дома в Вашингтоне привлек 40 млн долларов США по программе EB-5. А под бизнес-план по строительству элитного жилого комплекса,состоящего из нескольких небоскребов, рядом со стадионом Бруклинс Барклайс Центр (Brooklyn’s Barclays Center) удалось привлечь около 200 млн долларов США.

Программа EB-5 оказалась такой успешной во многом благодаря возможности инвестировать в дорогие проекты строительства объектов элитной недвижимости. Если в 2006 году иностранными инвесторами было подано менее 500 заявок на участие в программе, то в 2013 году таких заявок уже было более 6 тыс., а в 2014 году – более 10 тыс.

Даже сейчас после того как рынок недвижимости полностью оправился от кризиса, девелоперы продолжают активно привлекать иностранцев, целью которых является получить грин карт, сделав минимальные по размеру инвестиции с минимальным для себя риском. Даже с учетом дополнительных расходов для девелоперов, связанных с оформлением таких инвестиций, они оказываются более выгодным мероприятием, чем привлечение кредитов в банках.

Крупным застройщикам, реализующим проекты строительства элитной недвижимости, привлечение капиталов со стороны иммигрантов-инвесторов по программе EB-5 с учетом всех накладных расходов обходится в 5-6% годовых. Для сравнения, если бы они привлекали финансирование под эти же проекты со стороны американских банков, то такие кредиты обошлись бы им в 10-12% годовых, и при этом пришлось бы обеспечивать залоговые обязательства, которые у девелоперов отсутствуют в случае кредитования с помощью иностранных инвесторов, получающих вид на жительство в США через программу EB-5.

Таким образом, можно с уверенностью сказать, что если бы не программа EB-5, то некоторые уже ставшие знаковыми объекты элитной недвижимости в США не только не были бы так успешно реализованы, но скорее всего вообще бы не состоялись. В настоящее время большая часть инвестиций в недвижимость по программе EB-5 приходится именно на элитную недвижимость в престижных районах крупных городов, т.е. в местах, которые никак не планировались в качестве центров инвестирования при инициации программы EB-5 в 1990 году.

Такая казалось бы парадоксальная ситуация объясняется тем, что в таких местах премиального инвестирования в элитную недвижимость США создаются новые целевые районы занятости (Targeted Employment Areas), в которые кроме элитных мест застройки в фешенебельных районах включают части территории менее благоприятных с экономической точки зрения районов с высоким уровнем безработицы.

Границы таких районов могут простираться довольно широко. Например, ставший уже знаковым элитный комплекс зданий Хадсон Ярдс (Hudson Yards), строящийся в самом центре Манхеттена в Мидтауне, входит в целевой район занятости (Targeted Employment Area), простирающийся вдоль всего западного побережья реки Гудзон до самого верха Манхеттена, и включающий в себя в том числе часть Гарлема.

Неблагоприятные с точки зрения экономического развития и занятости населения кварталы включаются в целевые районы занятости в основном для статистики. Капиталы же привлекаются в другие кварталы, которые обычно находятся довольно далеко от проблемных и представляют собой высокодоходные объекты элитной недвижимости.