Это не санкции, и различие принципиально

Может ли гражданин России купить дом, квартиру или коммерческую недвижимость в США? Еще несколько лет назад ответ обычно начинался с проверки санкций. Сегодня этого недостаточно: необходимо также выяснить, в каком штате находится объект, где живет покупатель, каков его иммиграционный статус и, если недвижимость приобретается через компанию, кому эта компания принадлежит и кто её контролирует.

За последние несколько лет многие штаты приняли законы, ограничивающие иностранное владение недвижимостью. Большинство таких законов касается сельскохозяйственной земли, однако некоторые штаты пошли значительно дальше и ограничили приобретение недвижимости лицами и организациями, связанными с государствами, которые законодательство США рассматривает как иностранных противников или страны, вызывающие особую озабоченность. Россия входит в число государств, на которые распространяется ряд таких законов.

При этом законы штатов о недвижимости не следует смешивать с федеральными экономическими санкциями. Санкционное регулирование является федеральным. Его администрирует Управление по контролю за иностранными активами Министерства финансов США (Office of Foreign Assets Control, OFAC). Санкционные программы могут устанавливать ограничения в отношении конкретных лиц и организаций, имущества определенных лиц и отдельных видов операций. Российское гражданство само по себе не означает, что человек находится под санкциями OFAC.

Ограничения на приобретение недвижимости, о которых идёт речь в этой статье, установлены законодательством отдельных штатов. Они различаются по кругу лиц и организаций, видам недвижимости и критериям связи с иностранным государством.

Поэтому успешная проверка покупателя по санкционным спискам ещё не означает, что сделка разрешена законодательством соответствующего штата. И наоборот, отсутствие запрета по законодательству штата не отменяет необходимости отдельного санкционного анализа.

Домициль, гражданство и иммиграционный статус

Единого критерия для всех штатов нет. В зависимости от конкретного закона значение могут иметь гражданство, домициль, иммиграционный статус, место регистрации компании, структура ее собственности и контроля, а иногда и наличие связи покупателя с иностранным правительством.

Домициль — это не просто место фактического проживания или адрес в документах. В общем смысле речь идет о месте, которое человек считает своим постоянным домом и куда намерен возвращаться. Техас закрепил собственное определение непосредственно в законе: это “true, fixed, and permanent home and principal residence,” куда человек намерен возвращаться всякий раз, когда отсутствует.

Во Флориде домициль является одним из ключевых критериев для физического лица: российский гражданин не становится foreign principal только в силу российского гражданства. Значение имеет, в частности, его домициль.

В других штатах гражданство может иметь самостоятельное значение. Например, техасский закон в определенных обстоятельствах распространяется на гражданина обозначенной страны даже тогда, когда он домицилирован в другой стране.

Статус гражданина США или lawful permanent resident во многих рассматриваемых здесь законах прямо исключает применение соответствующих ограничений. Однако делать из этого универсальное правило для всех законов всех штатов нельзя: применимость конкретного ограничения необходимо проверять по законодательству штата, в котором находится недвижимость.

Временная виза также не дает универсального освобождения. Более того, некоторые законы специально устанавливают отдельные правила для обладателей неиммиграционных виз.

Техас: один из самых широких запретов

С 1 сентября 2025 года в Техасе действует SB 17, Subchapter H, Chapter 5, Texas Property Code §§ 5.251-5.259. Закон запрещает определенным физическим лицам и организациям, связанным с designated countries, приобретать интересы в недвижимости штата.

Designated country — это, в частности, страна, которую директор национальной разведки США назвал представляющей угрозу национальной безопасности США хотя бы в одной из трех последних Annual Threat Assessments of the U.S. Intelligence Community. Дополнительные страны может обозначить губернатор Техаса в порядке, предусмотренном законом. Россия входит в число обозначенных таким образом государств.

Понятие real property сформулировано чрезвычайно широко. Оно прямо включает сельскохозяйственную землю, коммерческую, промышленную и жилую недвижимость, подземные воды, шахты и карьеры, находящиеся в земле полезные ископаемые, лес на корню и права на использование воды. Аренда сроком менее одного года прямо исключена из действия закона. Соответственно аренда сроком один год и более потенциально подпадает под его действие.

Для физических лиц § 5.253(4) предусматривает несколько самостоятельных оснований применения запрета. Под него может попасть лицо, которое:

1. Домицилировано в обозначенной стране (designated country);
2. Является гражданином обозначенной страны и домицилировано за пределами США в другой стране, гражданство которой оно ещё не получило;
3. Является гражданином обозначенной страны и незаконно находится в США;
4. Является гражданином страны, отличной от США, и действует как агент или от имени обозначенной страны; либо
5. Состоит в правящей политической партии или её подразделении в обозначенной стране.

Закон прямо исключает граждан США и lawful permanent residents (обладателей гринкарты). Предусмотрено также исключение для определенных компаний и организаций, принадлежащих или контролируемых такими лицами, при соблюдении дополнительных условий закона.

Для лица, домицилированного в обозначенной стране, но законно находящегося и проживающего в США на момент приобретения, существует более узкое исключение: оно может приобрести жилую недвижимость, предназначенную для использования в качестве его residence homestead (основного места жительства). Инвестиционная недвижимость под это исключение не подпадает.

Последствия нарушения серьезны. В отношении компании или иной организации суд может назначить гражданский штраф в размере большей из двух сумм: 250 000 долларов или 50% рыночной стоимости соответствующего интереса в недвижимости. Для физического лица, подпадающего под § 5.253(4), умышленное или заведомое нарушение является state jail felony. Генеральный прокурор Техаса может также предъявить in rem иск, который может привести к продаже или иному принудительному отчуждению незаконно приобретенного интереса.

Закон не имеет обратной силы в отношении приобретений: новые ограничения применяются к покупке или иному приобретению интереса в недвижимости начиная с 1 сентября 2025 года.

Что это означает для гражданина России

Для российского гражданина результат зависит от конкретных обстоятельств.

• Живёте в России и домицилированы там. Техасский запрет распространяется на вас.
• Переехали, например, в ОАЭ, Турцию или на Кипр, домицилированы там, но гражданства этой страны не получили. Российское гражданство продолжает иметь значение: § 5.253(4)(B) запрет может сохраниться.
• Получили гражданство страны, в которой домицилированы. Само по себе российское гражданство уже не приводит к применению § 5.253(4)(B). Однако необходимо проверить, не применяется ли к покупателю какое-либо другое основание запрета.
• Законно живёте в США и домицилированы здесь. Сам факт российского гражданства не означает автоматически, что § 5.253(4) запрещает вам покупку. Однако результат зависит от конкретных обстоятельств, включая иммиграционный статус и отсутствие других предусмотренных законом оснований.

Покупка через американскую компанию также требует отдельного анализа. Регистрация LLC или corporation в США сама по себе не устраняет ограничения: законы штатов могут учитывать прямое или косвенное иностранное владение и контроль, причем критерии и пороги существенно различаются.

Поэтому структуру сделки необходимо анализировать до подписания договора. Если нарушение обнаружится уже после закрытия, последствия могут включать штрафы, судебное разбирательство и принудительное отчуждение недвижимости.

Флорида, Индиана и Джорджия: разные модели ограничений

Флорида

Florida SB 264 (Fla. Stat. §§ 692.201-692.205; основные ограничения действуют с 1 июля 2023 года) устанавливает несколько режимов. Для иностранных лиц и организаций (foreign principal), связанных с государствами из установленного списка (foreign country of concern), к которым прямо относится Россия, запрещено приобретение сельскохозяйственной земли, а также недвижимости на территории военного объекта или в пределах десяти миль от военного объекта либо объекта критической инфраструктуры.

Отдельный и значительно более широкий режим установлен § 692.204 для лиц и организаций, связанных с КНР. Поэтому обычная квартира в Майами или дом, находящийся за пределами соответствующих зон и не находящийся на земле, являющийся сельскохозяйственной землей, для российского покупателя по общему правилу не подпадает под эти ограничения только в силу связи покупателя с Россией.

Для физического лица определение foreign principal в § 692.201 в первую очередь использует домициль: к этой категории относится лицо, домицилированное в государстве из установленного списка, которое не является гражданином США или обладателем гринкарты (lawful permanent resident). Российское гражданство само по себе для этой категории недостаточно.

Однако определение foreign principal охватывает также иностранные правительства, политические партии, определенные иностранные организации и определенные структуры, находящиеся под контролем соответствующих лиц. Поэтому при покупке через компанию необходим отдельный анализ структуры собственности и контроля.

Индиана

Senate Enrolled Act 256, вступивший в силу 1 июля 2026 года, существенно расширил ограничения Индианы в отношении сделок с недвижимостью с участием иностранных враждебных субъектов. Для лиц и организаций, подпадающих под определение «запрещённого лица» (statutory definition prohibited person), закон устанавливает широкие ограничения на приобретение недвижимости. Российское гражданство или домициль в России могут иметь самостоятельное значение, хотя закон предусматривает ряд исключений, в том числе в зависимости от гражданства США, статуса обладателя гринкарты (lawful permanent resident) и других обстоятельств.

Закон регулирует и аренду (leasehold interests). Для подпадающего под запрет лица аренда нежилой недвижимости также ограничена, тогда как аренда жилой недвижимости допускается на срок, не превышающий двадцати четырех месяцев.

Для определенных обладателей действующей неиммиграционной визы предусмотрено узкое исключение, позволяющее приобрести жилую недвижимость. В частности, недвижимость должна быть предназначена для использования в качестве односемейного жилого дома (single-family residential use), участок не должен превышать половины акра, виза должна оставаться действительной более двенадцати месяцев после приобретения, а покупатель не должен действовать как агент иностранного враждебного субъекта (foreign adversary). Поэтому в Индиане, в отличие от Флориды, одного вывода о том, что российский гражданин фактически живёт за пределами России, для анализа недостаточно.

Джорджия

SB 420, кодифицированный в O.C.G.A. § 2-1-7 и действующий с 1 июля 2024 года, использует еще одну модель. Закон запрещает определённым иностранцам-нерезидентам (nonresident aliens) приобретать право владения (possessory interest) сельскохозяйственной землёй, а также землёй в пределах десяти миль от военной базы, военного объекта или военного аэродрома. При этом жилая недвижимость (residential property) прямо исключена из запрета.

Определение иностранца-нерезидента (nonresident alien) применительно к физическому лицу значительно уже, чем просто «гражданин России». Помимо отсутствия гражданства США или статуса законного резидента (legal resident), закон требует, в частности, чтобы человек являлся агентом правительства, признанного США враждебным (foreign adversary), и соответствовал установленным законом критериям физического отсутствия в США или Джорджии.

Для бизнес-структур (business entities) действуют отдельные правила. В частности, американская компания может попасть под определение иностранного нерезидента (nonresident alien), если не менее 25% её владельцев являются бизнес-структурами (business entities), домицилированными во враждебных странах (foreign-adversary country).

Для иностранного нерезидента (nonresident alien), который уже имел соответствующее право владения (possessory interest) на 30 июня 2024 года, установлен срок отчуждения до 30 июня 2027 года. Для некоторых последующих способов приобретения предусмотрены иные сроки: например, право владения, полученное по наследству, должно быть отчуждено в течение одного года, а приобретённое при взыскании задолженности или реализации залога (lien) в течение двух лет.

Федеральный уровень: запрета пока нет, но отчетность существует

На сегодняшний день двадцать девять штатов ограничивают в той или иной форме иностранное владение или инвестиции в частную сельскохозяйственную землю. За последние годы некоторые штаты дополнительно распространили ограничения на землю около военных объектов, критической инфраструктуры или на более широкие категории недвижимости.

Единого действующего федерального запрета на приобретение недвижимости российскими гражданами нет. В Конгрессе рассматриваются предложения об ограничении приобретения американской земли лицами и организациями, связанными с враждебными странами. В частности, в 2026 году Палата представителей приняла Farm, Food, and National Security Act с положениями, касающимися иностранных инвестиций в сельскохозяйственную землю, однако по состоянию на сентябрь 2026 года общенационального запрета, сопоставимого с законами Техаса или Индианы, не принято.

При этом федеральная отчетность в отношении иностранного владения сельскохозяйственной землей существует давно. Agricultural Foreign Investment Disclosure Act of 1978 (AFIDA) требует от соответствующих иностранных лиц и организаций сообщать Министерству сельского хозяйства США (US Department of Agriculture, USDA) о приобретении, отчуждении и владении определёнными интересами в отношении американской земли сельскохозяйственного назначения (agricultural land). Как правило, отчёт о приобретении или отчуждении должен быть подан в течение 90 дней. В 2026 году USDA запустило электронный портал для подачи таких сообщений.

Отдельная история — Правило о сделках с недвижимостью (Residential Real Estate Rule) Управления по борьбе с финансовыми преступлениями Министерства финансов США (FinCEN). Правило предусматривало создание общенациональной системы отчётности по определённым сделкам с жилой недвижимостью, приобретаемой юридическими лицами или трастами без финансирования со стороны финансового учреждения, на которое распространяются соответствующие требования AML и SAR. Минимальный стоимостный порог не предусматривался, а обязанность подавать соответствующую отчётность (Real Estate Reports) должна была распространяться на соответствующие сделки, закрывающиеся, начиная с 1 марта 2026 года.

Однако 19 марта 2026 года U.S. District Court for the Eastern District of Texas отменил (vacated) Residential Real Estate Rule, признав, что FinCEN не обладало необходимыми законными полномочиями для его принятия. FinCEN совместно с Министерством юстиции США обжаловало это решение.

Пока судебное решение остается в силе, Real Estate Reports подавать не требуется и ответственность за их неподачу не наступает. FinCEN также разъяснило, что, если решение суда будет впоследствии отменено и правило снова вступит в силу, отчёты за сделки, закрытые в период действия судебного решения, подавать задним числом не потребуется.

Таким образом, сегодня покупка дома через американскую компанию за собственные средства сама по себе не означает, что сведения о гражданстве бенефициара будут переданы FinCEN по Residential Real Estate Rule. Но за судьбой этого правила необходимо следить: результат апелляции может изменить положение для будущих сделок.

Налоговые последствия последующей продажи, включая возможное удержание налога при продаже недвижимости иностранным лицом в соответствии с FIRPTA, санкционная проверка участниками сделки, подтверждение происхождения средств и получение ипотеки нерезидентом — отдельные вопросы, которые мы разберем в следующем материале.